中国商业地产的兴衰

来源：原创 赋能中小企业学习联盟

★ 中国商业地产经历了供不应求到过剩的剧变，疫情冲击使市场面临转型挑战，未来发展充满不确定性。

★ 从百货商场到购物中心，中国商业地产历程体现经济变化，市场饱和后，行业亟需调整与再发展。

★商业地产反映市场动态和消费者需求变化，过剩现象下，行业转型与适应的未来值得关注和思考。

在过去的几十年中，中国商业地产经历了从供不应求到供过于求的巨大转变。这一过程不仅是经济体制改革的结果，更是城市化进程、市场需求变化、政策调整等多重因素共同作用的结果。作为在这一领域深耕21年的业内人士亲眼见证了这一波澜壮阔的历史。今天，我们将探讨中国商业地产的发展历程，以及未来可能的趋势。

早期发展（1980-2000）

中国商业地产的起步可以追溯到改革开放初期的1980年代。那时，随着市场经济的逐步引入，百货商店和步行街等商业形态开始出现在城市中。然而，彼时的商业地产市场仍处于初级阶段，商品和服务的种类极其有限，消费者的选择几乎是微乎其微。

在这个时期，商场与品牌之间的关系尤为重要。为了能将商品入驻高档百货商店，商家们不惜花费大量时间与商场主管沟通，甚至进行公关。那时，能够获得一个黄金店面被视为一笔巨大的财富，因其位置优越，即便商品质量一般，也能轻松实现盈利。这种现象，正如当时流行的说法：“一铺养三代”，可见商业地产的价值。

快速扩张（2000-2020）

进入21世纪，中国商业地产迎来了快速发展的黄金时期。2001年，中国加入WTO，市场环境和投资政策的开放带来了新的机遇。购物中心的概念迅速崛起，众多商业地产巨头如万达、新城等在城乡结合部大量开发购物中心。这些购物中心不仅改变了消费者的购物习惯，也为城市化进程提供了新的动能。随着城市化的加速，城市的边界不断扩展，昔日的城乡结合部逐渐演变为市中心的一部分。以前的商圈数量也从七个扩展到现在的七十多个，商业地产的发展迅速而又广泛。

然而，这一阶段的快速发展也伴随着问题的出现。随着越来越多的购物中心涌现，市场逐渐饱和。许多企业为了争夺市场份额，开展了激烈的价格竞争，导致部分商场和品牌面临经营困境。

过剩与调整（2020-现在）

2020年，全球疫情的爆发为商业地产市场带来了巨大的冲击。许多原本蓬勃发展的商业体突然陷入了经营困境，客流骤减，许多企业不得不关闭门店或转型。以往的供需失衡情况在这一时期变得更加严重，商业地产过剩的局面日益明显。

例如，北外滩和浦东等地新建的办公楼、商场与酒店因缺乏足够的客源而面临空置率攀升的窘境。在此背景下，开发商与城市管理者被迫重新审视商业地产的发展策略，寻找转型与适应的路径。未来的市场调整将是一个缓慢而复杂的过程。尽管短期内商业地产面临挑战，但我相信随着市场逐渐恢复理性，开发速度的减缓，空置商业体也将逐步被市场消化，甚至可能转型为长租公寓或改善性住宅项目。商业地产的种类

在商业地产的领域中，主要可分为几个类别，包括百货购物中心、办公楼、酒店和文旅街区等。

百货购物中心

百货商场在1980年代至2000年间经历了快速发展，虽然在2000年后有人认为其市场份额在缩小，但像SKP这样的成功案例依然证明了百货商场的市场潜力。百货商场以联营模式为主，通过共同促销与广告，吸引消费者。

购物中心购物中心的兴起代表了消费体验的转变。与传统的百货商场相比，购物中心通常具有更大的体量和更为宽敞的公共空间，提供了更多的休闲区域，吸引了大量家庭和年轻消费者。近年来，奢侈品牌的购物中心与社区商业的多样化也为市场注入了新的活力。

办公楼

办公楼的市场则分为甲级和乙级两种类型。甲级办公楼通常由外资企业拥有，其稳定的收益吸引了大量国际500强企业。而乙级办公楼则常常因管理不善而面临租金下降的困境。

酒店与民宿

酒店市场的分类相对清晰，包括星级酒店与商务酒店。随着消费需求的变化，民宿逐渐崭露头角，成为一些年轻商务客的优选，提供了更加个性化和多样化的住宿体验。

文旅街区

随着人们对生活品质的追求，文旅街区开始受到青睐。这些区域通常结合了休闲、购物与文化体验，吸引了大量游客和本地居民。

未来展望

尽管当前商业地产正经历着调整的周期，但我坚信，在未来20年内，尤其是到2040年，中国的商业地产仍会迎来新的发展高峰。城市化的进程依然在继续，而消费需求的多样化将推动商业地产的转型与升级。

未来，商业地产的发展可能会更加注重可持续性和创新。如何利用新技术提升消费者体验、如何在竞争中找到差异化的发展策略，将是行业参与者需要思考的核心问题。

结尾

中国商业地产的兴衰史不仅是市场经济发展的缩影，也是社会变迁的真实写照。在这个快速变化的时代，企业需要敏锐地洞察市场动向，灵活应对挑战，以期在未来的发展中继续保持竞争力。