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来源：原创 中房报 中国房地产报
中房报记者 李叶丨北京报道
在目前的楼市背景下，还是比较鼓励平台公司适当降低一些费用以适应市场环境的变化。
房产中介与端口公司的矛盾又一次被摆上明面。
12月3日，一则《青岛房产经纪同业联盟致58同城的联名信》在网上流传，联名信上盖了33个中介机构的公章。信中称，青岛房产经纪同业联盟已经采取统一行动，停止与58同城的合作，停止采购58同城旗下任何房产网络端口。
联名信写到，房屋成交量在降、银行利息在降、交易税费在降、商铺租金在降，而58同城、安居客网络端口价格却持续上涨，从2017年的1200~1300元/季度上涨到如今的2200元/季度，这让经纪公司和经纪人背负了巨大生存压力。另外，58同城在青岛发展了100余家“诺家”“安个家”加盟店，出现了商机、流量倾斜的情况，没有加盟58同城的公司及其经纪人的获客量明显低于加盟店。
上述联盟在信中提出诉求：一、开放58同城、安居客单网，停止捆绑销售的垄断行为；二、58同城、安居客单网价格不高于1200元/季度；三、全网通价格不高于2000元/季度；四、商业端口价格不高于2000元/季度；五、停止网络端口的商机、流量倾斜。
12月4日，中国房地产报记者就此事向58同城、安居客方面进行了了解，回应称，我们在端口收费方面始终遵循市场规律和公平原则。
对于调价问题，58同城、安居客方面表示，自2019年以来，同版本产品一直保持稳定的价格体系，未进行涨价，结合市场的需求，公司在2023年对产品服务进行升级，在原有版本的基础上增加了推广币，对应地调整了产品价格，不同梯段的产品设定了不同的价格。“价格体系始终公开透明，没有任何隐藏费用或附加条件，经纪公司可以清晰地了解不同产品套餐的价格以及对应的推广效果，做出适合自身的选择。”
就流量倾斜质疑，58同城、安居客方面解释，我们始终秉持开放共享的原则，为合作经纪公司提供平等的流量机会，确保每个经纪公司都能够在公平的市场环境中获得应有的发展机会。
对于上述回应，青岛房产经纪同业联盟对于并不满意。目前，双方仍僵持不下。实际上，这已不是58同城首次遭遇抵制事件，2018年亦遭遇联名抵制，事件一度对企业产生了不良影响。
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“产品升级”之争
所谓“端口”，即线上流量平台，中介经纪人在获取房源后靠端口推出房源，租、购房者在平台上搜索和浏览房源信息的平台。这次矛盾的背后，首要的焦点就是“端口产品升级”的争议。
“2023年2月，58同城公司单端口的价格就从1800元/季度涨到2200元/季度，并非回应中所说的没有上涨。”青岛房产经纪同业联盟牵头人、青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉在接受中国房地产报记者采访时表示，2024年8月起，58同城又取消了单端口销售的模式，以捆绑销售的形式推出了“全网通”产品，全网通包含“58同城+安居客+赶集网”3个端口，相应的价格也提高了，但赶集网基本没有流量，单独销售几乎没人会买。
青岛某经纪公司一名工作人员也向记者坦言，这一“升级”模式并没有带来更多客户，反而让他们的运营压力更大。
上述经纪公司工作人员介绍，原先公司通常会购买58同城、安居客的单端口，收费是2200元/季度。今年8月，所谓的“产品升级”后，不再单独销售上述端口，而是需打包购买全网通产品，即“58同城+安居客+赶集网”三合一产品，该产品分为4个价位，分别是3000元/季度、3500元/季度、4000元/季度、5000元/季度，价格偏高。
鉴于此，青岛房产经纪同业联盟在11月25日就向58同城发出联系函并表示，请贵公司在11月30日前给予复，若不予回复或不做合理调整，青岛房地产中介同业联盟将向社会公开提出诉求，并停止采购58同城及旗下房产网络端口。12月3日，一则《青岛房产经纪同业联盟致58同城的联名信》出现在网上，并被媒体报道。
“现在，加入抵制行动的中介机构已增加至40家。” 12月4日下午，刘明辉在接受采访时说。
目前，事件还没有进一步进展。
对于此事，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，房地产中介机构认为58同城端口费用上涨加重了他们的生存压力，因此采取了联合抵制的行动，这种行动一定程度上是对58同城市场主导地位的一种挑战，试图通过集体行动来争取更合理的合作条件。
“这种抵制行为可能会对58同城业务产生一定影响，因为它涉及的中介公司数量较多，且这些公司可能在当地的房产市场中占有重要地位。”柏文喜认为。
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信心下挫
图片安居客APP上显示的青岛近7年房价变化。
联名信中还提及了青岛楼市近些年信心受挫的情况。
刘明辉表示，当前，青岛楼市大环境仍难言乐观，房屋成交量、房屋成交价下探，经纪人的开单率降低，收入自然也跟着减少，端口费在此时进行调整，无疑背离了企业的价值，也不利于房地产市场稳健发展。
根据贝壳年度市场观察数据，2019年~2021年，青岛成交整体向好，2021年成交总量突破20万套；进入2022年，新房、二手房总成交量下降29.9%；到了2023年，限购、限售全面放开，不少购房客户由新房流向二手房，二手房成交65679套逼近2021年最好表现。从价格看，青岛的新房成交均价自2019年一路上行到2022年达15851元/平方米，2023年止升转降，降至14681元/平方米；二手成交价整体同样是下降走势。
来到2024年，青岛楼市行情依然微妙。
根据青岛锐理数据统计，2024年1~11月，青岛商品房市场累计签约金额约1518亿元，同比大幅下滑17.2%；签约面积约1100万平方米，同比下滑13.3%；累计签约套数88294套，同比下滑19.6%。从价格来看，1~11月青岛市新建商品房的网签均价为13795元/平方米，同比下滑4.6%。
在2024年下半年各类利好政策密集出台以来，青岛的楼市状况有所回暖。11月，青岛商品房签约量明显上涨，签约7204套、约89.42万平方米、125.27亿元，签约均价14008元/平方米，签约均价环比下滑5.8%，签约套数、面积、金额环比明显上涨26.7%、23.7%和16.5%。
“楼市量价齐升时，端口费上涨或许还能算合理，如今的楼市本就在调整中，需要给予支持。此时端口费向上调整，对经纪人来说无异于雪上加霜。”一名北京地区的经纪人告诉记者。
“58同城方面对产品的优化升级是其自身的商业规划，中介公司可以自由选择是否使用，但在目前的楼市背景下，还是比较鼓励平台公司适当降低一些费用以适应市场环境的变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示。
严跃进认为，当下，房地产市场虽有所好转，但房地产中介人士对前路依旧迷茫，在多花钱购买了更多端口后，销售的结果不如预期，这的确很难让人满意。不过，我们并不能完全否定端口平台的价值，从商业角度来讲，合作双方应该互惠共赢，加强沟通，才能达到利益最大化。无休止的“打口水战”只会消耗双方精力和声誉，不利于各自发展。
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流量与博弈
流量的转化率，也是房地产中介机构人士口中的一个高频词。
“除了58同城端口外，青岛的传统非贝系房产经纪公司还在使用幸福里、搜房网，但是使用搜房网的较少。”一名青岛的经纪人告诉记者，近年来，端口带来的成交转化率也在降低。58系端口二手房的成交转化率已由2021年的约40%下降到如今的不到20%；幸福里的转化率占比则更低。
实际上，买房是非常低频的需求，维持高流量，一是需要海量房源的支撑，二是需要进行各种流量置换。然而，即便进行了流量投入，也并不一定能带来成交的转化。中国房地产报记者搜索黑猫投诉消费者服务平台发现，亦有多位网友投诉，在58安居客开通端口后没什么效果，纷纷要求退款。
对于流量问题，青岛房地产中介机构和58同城亦有争论。
柏文喜直言，这种争论反映了房地产中介机构与平台之间在市场定价权和资源分配上的博弈。中介机构试图通过抵制行动来争取更合理的合作条件，而58同城则强调其产品的价值和市场的开放性。
实际上，58同城遭遇房地产中介机构抵制事件早在6年前也有发生。2018年，一份《北京中介联盟对58集团房源发布端口涨价通知的回复函》被多家媒体转载，在这份加盖了我爱我家、链家、麦田3家企业公章的文件中，北京中介联盟对58集团各类房源发布端口（含58同城、安居客和赶集网）提出了三项要求：一、2018年全年，58集团各类房源发布端口（含58同城、安居客和赶集网）售价均不得上涨；二、不得取消现行的低版本产品，不得强制要求或变相要求中介公司购买高版本产品；三、在北京区域的售价须在2017年12月的售价基础上给予5折优惠。
博弈之下，不少中介机构开始尝试摆脱对这类综合平台的依赖。
“现在，许多经纪人在使用抖音、快手、小红书等渠道自媒体获客。”上述青岛经纪人告诉记者。
近几年来，链家、我爱我家等大型中介品牌也在加快推广自有端口平台，并取得较不错的效果。根据极光大数据发布的《2019年房产信息服务行业研究报告》，垂直平台中，安居客、贝壳找房、链家的活跃人数位于前三甲，2019年6月份活跃用户人数分别为1931.5万、614.4万和408.5万。
数据仍在变化。2024年第三季度，贝壳找房平台的移动月活跃用户数量平均为4620万名；2024年上半年，我爱我家小程序端的月活跃用户人数达239万，同比增长约9%，PC端月活跃用户人数达804万，同比上升约47%。
青岛中介与58同城的这次博弈，又将给双方带来怎样的结果？
