2025年深圳楼市全面企稳还要多久？

近年来，随着宏观经济环境的变化和政策调控的深入，深圳楼市经历了一段调整期。然而，正如许多城市房地产市场所经历的周期性波动一样，深圳楼市在经历一段时间的冷却后，正逐渐显现出企稳的迹象。本文旨在结合当前市场表现、政策环境及经济基本面，对深圳楼市全面企稳的时间节点进行详细分析与预测。

01分化中显现企稳信号

量升价稳趋势明确：2025年1-2月，深圳新房成交量同比上涨141%，二手房成交量同比增幅达106%，成交均价连续5个月稳定在6.3-6.4万元/㎡区间，核心区（如南山、福田）房价甚至出现5%-10%的反弹。这一数据表明，深圳楼市已经从之前的“量价齐跌”阶段转向了“以价换量”的新阶段，市场需求端正在逐步释放。这种量升价稳的趋势，为深圳楼市的企稳提供了坚实的基础。

核心区与非核心区分化显著：在深圳楼市的企稳过程中，核心区与非核心区的分化现象也愈发明显。核心区，如南山区、福田区等，由于其优越的地理位置、完善的配套设施以及强大的产业支撑，其楼市率先回暖。例如，南山区科技企业员工购房占比提升至32%，显示出这些区域的强大吸引力。而非核心区，如坪山、大鹏等区域，由于库存高企、配套不足等原因，其楼市仍处于去库存阶段，需要通过降价等方式加速出清。这种分化现象，是市场自我调整的必然结果，也是深圳楼市企稳进程中的重要特征。

02政策效应长期支撑

政策工具箱持续发力：近年来，深圳市政府出台了一系列政策措施，以促进房地产市场的平稳健康发展。这些政策措施包括降低首付比例、优化普通住宅标准、下调房贷利率等。特别是2024年以来，深圳市政府进一步加大了政策调整力度，如将首套住房的商业贷款首付比例降至15%，将房贷利率降至历史新低3.15%等。这些政策措施的实施，有效刺激了市场需求，缩短了二手房成交周期至10个月以下。据预测，2025年深圳市政府还将进一步放开限购、降低税费等，政策力度或将达到“史诗级”。这些政策措施的持续发力，将为深圳楼市的企稳提供强有力的支撑。

长效机制建设：除了短期的政策措施外，深圳市政府还在积极推动房地产市场的长效机制建设。例如，试点商品房预售资金监管、房产税（免征首套）等制度，以及加大保障性住房的建设力度等。这些长效机制的建设，旨在从供给侧和需求侧同时入手，实现房地产市场的长期平稳健康发展。特别是保障性住房的建设力度加大，将有助于缓解市场供需矛盾，促进房价的合理回归。长期来看，这些长效机制的建设，将为深圳楼市的企稳提供坚实的制度保障。

03经济与人口的韧性支撑

经济增速与产业结构优势：深圳作为中国的经济特区和创新城市，其经济实力和创新能力一直位居全国前列。根据最新数据，2024年深圳GDP增速达到5.8%，工业总产值突破5.4万亿元，出口规模占全国10%以上。同时，深圳的产业结构也在不断优化升级之中，高收入岗位（如科技、金融等行业）持续扩容。这些因素为深圳楼市提供了坚实的经济基础和购买力支撑。特别是随着粤港澳大湾区建设的深入推进和深圳先行示范区的加快建设，深圳的经济发展前景将更加广阔，为楼市的企稳提供了有力的支撑。

人口虹吸效应显著：深圳作为中国的一线城市和创新创业的热点地区，其对人才的吸引力一直非常强。根据最新数据，2024年深圳常住人口新增近20万，其中高素质人才占比达到38%。同时，根据深圳市的规划目标，到2030年常住人口将达到2000万。这种强大的人口虹吸效应，将带来持续的住房需求增长。尤其是随着深圳市政府不断加大对人才的引进和扶持力度（如实施人才安居政策等），将有助于吸引更多高素质人才来深发展定居，进一步推动楼市的企稳和发展。

04预测2025年下半年至2026年初

综合当前市场表现、政策环境及经济基本面等因素来看，预计深圳楼市有望在2025年下半年至2026年初实现全面企稳。具体来说：

短期调整接近尾声：截至2025年3月，本轮深圳楼市调整已持续约22个月（自2023年6月高点下跌）。这一调整周期与历史平均周期（18-24个月）基本相当。同时，核心区房价收入比也已从25倍降至15倍左右，市场泡沫已大幅挤出。这些迹象表明深圳楼市的短期调整已接近尾声。

全面企稳条件具备：一方面，政策叠加效应将持续显现。随着降息、放开限购等政策的进一步落实和完善，市场信心将得到进一步修复和提升。另一方面，经济复苏节奏也将为楼市的企稳提供有力支撑。只要全国GDP增速保持稳定、就业形势持续改善，居民购房预期将显著增强从而带动楼市需求的持续增长。此外非核心区库存去化周期也有望在2025年底前完成结构性调整至12个月以下进一步改善市场供需关系。

核心区与非核心区分化修复：在深圳楼市全面企稳的过程中，核心区与非核心区的分化现象也将逐渐得到修复。核心区由于其独特的地理位置、完善的配套设施以及强大的产业支撑等因素将继续引领市场走势并率先实现企稳回升。而非核心区则需待基建（如地铁17号线、深汕高铁等大型交通项目的建成通车）和产业导入完成后逐步修复并赶上核心区的步伐从而实现全市楼市的全面企稳。

05不确定性的风险提示

尽管当前深圳楼市呈现出企稳向好的态势但仍存在一些不确定性因素可能对楼市的企稳进程产生不利影响：

宏观经济不确定性：全球经济形势复杂多变若全球经济复苏不及预期或地缘政治冲突等风险事件加剧可能对中国经济增长造成一定压力进而影响居民收入水平和购房能力从而延缓深圳楼市的企稳进程。

政策执行力度：虽然深圳市政府已出台了一系列政策措施以促进楼市的企稳发展但在实际执行过程中仍存在一些不确定性因素如政策传导机制不畅、部分政策措施落实不到位等可能影响政策效果的发挥从而对楼市的企稳进程产生不利影响。

区域分化深化：如前所述深圳楼市在企稳过程中存在明显的区域分化现象。如果非核心区无法有效去库存或产业导入不顺利可能导致区域分化进一步加剧从而拖累整体市场企稳进程。

06 结论与建议

综上所述，深圳楼市的全面企稳已进入倒计时阶段。对于购房者而言，应密切关注市场动态和政策变化，结合自身的经济实力和购房需求做出理性决策。同时，也可以寻求专业机构或人士的帮助进行购房咨询和风险评估，以降低购房风险并保障自身的合法权益和利益诉求的实现。在当前的政策环境和市场表现下，可以期待深圳楼市在短期内保持稳定，并有望在2025年下半年至2026年初实现全面企稳。但具体的时间仍需根据市场变化和政策调整进行动态观察和分析。

（个人观点 一家之言 兼听则明 仅供参考）