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亚洲最大的房地产信托基金——领展房地产投资信托基金（0823.HK）（简称“领展基金”），近期发布了截至2024年9月30日止六个月（4-9月）的中期业绩。我们更新一下领展基金旗下内地投资物业的最新经营情况。
领展基金目前在中国内地持有12项投资物业，包括6项零售物业、1项办公楼物业、5项物流仓储物业，共计建筑面积98.29万㎡，总估值超过350亿港元。
其中，6项零售物业及1项办公楼物业均位于北、上、广、深四个一线城市的商业核心区域（如下表），其业绩稳定性、抗风险性相对较强。
领展基金提到，2024年4-9月，中国内地消费活动低迷、通缩压力持续、负财富效应涌现，需求受到压抑。经济复苏面临种种挑战，增长及稳定性遭遇诸多阻碍。在此环境下，消费者日趋审慎，消费习惯进一步降级。
宏观经济方面，中国中央政府分别于2024年9月及10月发布了涵盖货币以及房地产行业的一系列刺激措施。这些举措预期将为经济前景提供更多支持，不过，其对整体经济的提振力度尚需进一步观察。
尽管报告期内面对市场逆境，领展基金中国内地物业组合的总收益同比增长39.2%，其中租金收入为8.16亿港元，同比增长37.4%；物业收入净额（Net Property Income）同比增长37.6%。
业绩增长主要是由于2024年2月从印力集团收购上海七宝领展广场额外50%权益后，该资产全面综合入账。撇除此新收入贡献后，领展基金的收益和物业收入净额将分别按年增长6.5%、4.9%，总体经营表现较为稳健。具体来看，
1. 零售物业表现方面：
鉴于中国消费表现稍有疲弱，零售销售额呈现复杂形势，复苏步伐不均，尽管深圳及广州等主要城市已显现增长迹象，但北京及上海正面临挑战。
面对日趋疲软的消费情绪，报告期内，基金零售物业组合录得负3.2%的续租租金调整率，主要由于北京中关村领展广场的负续租租金调整率所致。其正进行重大租户重组及重新调整定位，以应对新的竞争及供应。
撇除北京中关村领展广场，内地零售物业组合的续租租金调整率为正6.4%。截至2024年9月30日，领展基金零售物业组合的租用率维持于96.4%的稳健水平。
在当前的市场态势下，存量商场升级焕新已经成为购物中心行业的主旋律。为应对市场压力，领展基金的各项零售资产也均在进行资产升级改造。例如：
深圳领展中心城，报告期内进行的地库资产提升工程，已于2024年7月顺利完工亮相，项目取得破纪录的人流及商户销售增长，资本开支为人民币2,400 万元，投资回报率为43.8%。此次翻新工程精心打造一个集零售、休闲娱乐、餐饮及个人护理与服务于一体的空间，并引入了53个新品牌，提升其竞争力，成功吸引当地及香港的消费者， 巩固领展中心城的定位。
另外，为应对北京零售市场的疲软气氛，领展基金已预留资本开支约人民币600万元，用于翻新北京中关村领展广场地库层的部分区域，计划于2024年底竣工。这项举措涉及搬迁及缩减大型租户的占地面积，以及细分空间，从而打造以热门餐饮品牌为特色美食街。
上海七宝领展广场，领展基金在收购该项目额外50%权益后，便着手对商场特定楼层进行重新定位，以更完善地捕捉年轻消费者的消费能力。项目现正对第四及第五层进行翻新，涉及资本开支约为人民币1,900万元，并计划于2024年底竣工。
本次重新定位着重于提升商铺的能见度，以年轻受众喜爱的流行品牌替代现有租户。重新定位后的商户租合将涵盖更多选择，如健身及娱乐、时尚配饰以及各类餐饮选项。
此外，项目资产提升计划还包括位于广州天河领展广场二期及北京通州领展广场的项目，共预留资本开支人民币1.8亿元。该项目计划于2025年中旬完成。
2. 办公楼物业方面：
领展基金在内地只有一处办公楼物业——上海领展企业广场，位于黄浦区湖滨路，包括两栋超甲级写字楼。从经营情况看，尽管市场上新增近20万㎡的供应，2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%，这一出租率指标，在国内目前的办公楼市场上属于绝对领先水平。
项目采取了积极的资产管理方针对提高商户灵活性，以及提升租用率发挥了重要作用，例如为空置单位进行装修配置工程。
但是，主要原因是，由于市场竞争激烈，项目的续租租金调整率面临严峻挑战，项目于报告期内的续租租金调整率取得20.9%的负增长。
相比北京华贸中心于2024年第三季度经营情况（出租率83%，租金同比下降3.7%），领展企业广场是采取了牺牲租金收益，换取更高出租率的经营策略。
从零售物业的业态组合看（如下图），餐饮品类占比达到37.1%，为第一大租户品类；时装品类占比达到27.8%，一般零售及其他27.5%，分别位列二、三位。
从办公楼物业的租户组合看（如下图），专业服务类租户占比41.3%，TMT租户占比10.3%，工业品及服务租户占比15.9%，位列前三大租户类别。
从租户到期情况看，按照面积比重看，今年到期的租户比例约占12.9%，未来三年到期比列分别为22.2%、16.4%、44.9%，由此可见，公司租约较长的租户占比更高。
3. 物流资产组合方面：
领展基金于中国内地的物流组合包括五项优质物流资产，策略性地位于邻近大湾区及长三角一线城市主要交通枢纽。其中，基金持有位于东莞及佛山物流仓储资产的75%股权。
尽管长三角市场上涌现大量新物流设施，但截至2024年9月30日，基金物流物业组合的平均租用率录得98.2%。受益于大湾区畅旺的租赁活动，尤其是电子商贸行业的扩张以及常熟北设施租用率显著提升，领展基金的物流仓储物业的租用率保持在稳健水平。
领展集团行政总裁王国龙表示：
“展望未来，我们仍然面临巨大的挑战和不确定性。我们必须继续努力应对困难，保持创新，积极提出方案，应对逆境。为实现具韧性及多元化的收益，以及开拓新的增长来源。
在领展3.0战略下，我们会挖掘两大主要增长动力。首要是以积极的投资组织者及多元化战略，去提升物业收益的质量及抗逆力，为基金单位持有人带来更佳回报；其次，透过扩大投资管理业务，包括与资本伙伴合作，我们冀能加快业务多元化的步伐，并透过提供管理服务带来费用收入。
凭借强大的领导团队及雄厚的财务实力，我们一直积极物色市场新机遇，但同时会审慎行事，只会在项目的条件合适并极具吸引力时，才会付诸行动。” 领展基金收购上海七宝领展广场额外50%股权，便是基金这一策略的具体呈现。
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