房地产投资持续收缩

房企投资持续收缩，市场格局分化明显

近年来，房地产市场持续调整，房企投资呈现出持续收缩的态势，市场格局也发生了显著变化。

2024 年，新增土储百强房企的新增货值为 22062 亿元，同比下降 31%。投资百强房企拿地金额为 10729 亿元，同比下降 31%，较 2020 年高点时已经下降了 76%。新增土储百强房企拿地建面为 10566 万平方米，同比下降 21%。这一系列数据无不显示出房企投资规模的大幅缩水，投资热情明显降温。

从拿地销售比来看，2024 年百强房企拿地销售比仅 0.17，创近五年新低。分梯队看，TOP10 房企拿地销售比为 0.25，较 11 月末上涨 0.04，TOP11-20 房企拿地销售比为 0.14，较 11 月末上涨 0.06，年末冲刺效果虽有显现，但整体拿地销售比的下滑趋势仍难以改变。这意味着房企在销售回款压力较大的情况下，对拿地更加谨慎，不敢轻易大规模投入。

在市场集中度方面，2024 年 10 强房企新增货值占 62%，比 11 月末和 2023 年全年增加 3 个百分点，而 TOP11-20 房企今年新增货值仅占 13%，同比减少 6 个百分点，TOP21-30 房企仅占 4%，同比减少 2 个百分点。可以看出，市场资源正加速向头部房企集中，未来市场集中度还将持续走高。这也导致不少中小房企在市场竞争中逐渐边缘化，生存压力增大。

目前的房企拿地格局呈现出少数央国企占主导、城投托底、民企持续萎靡的特点。在拿地金额 TOP100 企业中，央国企及地方国资家数和金额占比超八成。中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、招商蛇口、中建壹品、越秀地产、中国金茂等央国企位列拿地金额前十。而民营企业拿地力度整体相对偏弱，拿地金额占比仅为 8.5%。部分大中型稳健民企如龙湖、滨江等仍保持一定投资规模，但多数中小民企投资规模锐减，甚至暂停拿地。

同时，房企投资高度聚焦核心城市，一二线城市成为首选。保利发展、招商蛇口、中国金茂、中海地产、华润置地等央企投资均聚焦在高能级城市，TOP10 中 9 家企业投资金额中一二线占比超过 95%，越秀地产、滨江集团、中建壹品等拿地全部集中一二线。一方面是布局城市进一步减少，拿地金额 TOP10 的全国化房企 2024 年投资城市均少于 20 个；另一方面，三四线城市则持续处在冷清的局面。这反映出房企在市场不确定性增加的情况下，更倾向于选择经济发展水平高、人口流入多、市场需求相对稳定的核心城市进行投资，以降低风险。

即便市场出现一定程度的回暖迹象，央国企投资也越来越谨慎，投资规模大幅下滑。在拿地金额 TOP100 中，央企、国企拿地金额同比下降 36% 和 21%，占金额百强比重分别下降 3 和 2 个百分点，至 40% 和 19%。这是因为房地产市场整体仍面临诸多挑战，如销售端恢复缓慢、居民收入预期尚未根本性扭转、市场库存规模高等，使得房企对未来市场的预期并不乐观，不敢贸然加大投资力度。

对于 2025 年的房地产市场，业内人士预计，核心城市投资可能局部火热，但企业投资整体仍将继续维持谨慎、分化的态势。克而瑞分析人士认为，在销售端仍未实现大面积、普遍性 “止跌回稳” 的情况下，企业投资侧仍不会有明显起色。中指研究院常务副院长黄瑜也表示，房企应把握市场窗口升级产品促回款，紧抓政策契机盘活闲置土地，实现资金回笼与换仓，改善现金流及资产负债表，投资方面需保持相对审慎的态度，聚焦核心城市等确定性更高的市场。

在房地产市场深度调整的当下，房企投资持续收缩，市场格局分化明显。未来，房企需在谨慎投资的同时，积极探索新的发展模式和业务领域，如城市更新、城中村和危旧房改造等，以寻找新的增长点。同时，政府和相关部门也应继续出台针对性的政策措施，稳定市场预期，促进房地产市场的平稳健康发展。否则，房地产市场的复苏之路将依旧漫长而艰难，这对整个经济社会的稳定发展又将产生怎样的影响呢？让我们拭目以待。