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中房报记者 李叶丨两会报道
楼市回暖迹象愈发明显。
“即使在工作日每天也能接待2组以上访客带看，咨询电话也增加不少。”
“从去年10月份开始，就能明显感受到市场的变化，成交量正在回升。”
“二手房议价空间缩小，新房折扣有所回收，这是近期楼市的一大趋势。”
2025年开年以来，中国房地产报记者先后采访了多位北京、上海、杭州、成都等热点一二线城市的地产从业者，从他们口中了解到的是一个信心正在修复的房地产市场态势。
多组数据与他们的感受也互为印证。
多家机构最新发布的楼市成交数据显示，2月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市商品房成交量稳中有升，二手房升温尤其明显。此外，杭州、福州、合肥、青岛等二线城市的楼市成交数据也在上升。
3月6日，麟评居住大数据研究院发布的楼市监测数据显示，从成交累计数据同比看，今年1~2月，在重点监测的14城中，12个城市均上升。其中，一线城市的累计同比大于二线城市，如深圳累计上升57.8%、上海累计上升46.8%、北京累计上升32.6%。
价格方面，根据国家统计局发布的1月房价数据，70个大中城市中，24个城市新房价格环比上涨，比去年12月增加1个。一个更为积极的信号是，一线城市新房价格已连续两个月上涨，二线城市新房价格则由2024年12月份持平转为环比上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。
对于楼市情形的变化，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策是积极且有效的，而市场热度总体保持不错，也说明市场确实进入了一个较为良好的状态。结合这次全国两会的政策可以预见，市场预期的向好态势正持续到来。
中指研究院高级分析师孟新增表示，“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标，预计已出台的多项政策将加快落实。核心城市限制性政策有望逐步优化，加速购房需求释放，各地预计将继续加大公积金政策支持力度，减轻居民购房压力。从趋势来看，随着节后核心城市楼市交易及土地市场回暖，叠加政策支持及传统营销季推动，3月房地产市场有望延续回稳态势，核心城市或出现“小阳春”行情。
一线城市量价回温
一线城市 “热点恒热”。
以上海为例，2024年上海新房成交金额约5400亿元、二手房成交金额近7500亿元，位列百城之首；全年共有约60个“日光盘”，涵盖豪宅、改善类项目和刚需盘。
来到2025年，上海楼市“热度”仍位于一线城市前列。
2月26日，上海再现“日光盘”。位于上海内环内的普陀区越秀苏河和樾府项目与静安区越秀静安天玥项目，开盘当日便全部售罄。
据上海网上房地产数据，2月上海新建商品房成交8299套房源，成交面积为27.9万平方米，同比增加54.8%；二手房网签量16742套，同比增长约120%，创近3年同期新高。
“随着政策效应逐渐显现，上海住宅市场正步入筑底回升阶段，置换链条趋于活跃，这不仅有利于缓解外围区域的库存压力，也将积极促进新房市场回暖，整体市场信心有望进一步恢复。”第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华认为。
深圳的楼市活跃度同样可圈可点。
2024年，深圳共有5个新盘在短时间内售罄，成为“日光盘”。其中4个楼盘均是在去年9月新政发布后迅速售罄。进入2025年，根据乐有家研究中心统计的数据，今年2月，深圳一二手住宅网签总量达6161套，同比大幅增长119%。其中，一手住宅网签2484套，同比增长141%；二手住宅网签3677套，同比增长106%。
有深圳地区房产中介人士称，“门店带看量较去年10月前增长10%左右。”
北京的楼市热度在“9·30新政”后，也呈现显著提升态势。2024年四季度，北京网签二手房57686套，相比2023年、2024年同期，分别增长为60.03%、33.5%。尤其是去年12月，北京二手房网签量突破2.1万套，成为北京二手房成交连续21个月的最高值。
今年2月，北京全市新房网签2295套，同比增长58.82%；二手房累计网签量为11876套，同比增长87.6%。
在广州，来自克而瑞的数据显示，2月，广州一手住宅成交3420套、36.27万平方米，同比分别增长59%、46%，市场回暖态势明显。
成交量增长的同时，一线城市的房价也率先进入“止跌回稳”通道。
根据国家统计局发布的房价数据，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%；一线城市二手住宅销售价格也环比上涨0.1%，其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%。
一线城市价格回稳，为市场建立了稳固的信心。
二线城市结构性复苏
二线城市房地产市场亦呈现出结构性复苏行情。
根据国家统计局数据，成都、南京1月份新房价格环比均上涨0.7%，并列全国第一。其中，南京新房价格指数已连续3个月环比上涨。此外，宁波、武汉、无锡等二线城市新房价格涨幅也在5%（含）之上。
对此，58安居客研究院院长张波分析称：“二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，是自2023年6月以来首次转正，这一变化值得关注，尤其是南京、杭州、成都、武汉的回升动力更强，也是本轮复苏的带头城市。”
对于“网红城市”成都来说，“第一”不是一个遥远的词。
根据麟评居住大数据研究院数据，2024年成都成交商品住房11.39万套，二手住房22.33万套。其中，新房成交套数位列全国第一。进入2025年，成都楼市热度依旧。据好好选房数据统计，2月成都新房、二手房成交量已经连续3周增长，总计卖出超2万套房。
在中指研究院四川分院研究总监苏宇看来，成都常年保持人口高量级净流入，居住需求充分，这对房地产市场形成了良好支撑。在政策支撑下，预计2025年全年成都市场仍将保持韧性，成交量级排名全国前列。
新房价格涨幅并列第一的南京，也走出了止跃回稳的行情。
一名南京市主城区新房代理人告诉记者，主城区改善型住宅成交情况最好，有楼盘几个月就售罄了。去年12月，南京楼市还再现了“摇号盘”“日光盘”。
CRIC数据显示，南京成交出现低位回升趋势，2025年2月南京商品住宅成交面积约19.41万平方米，同比增长40.54%。从项目去化来看，2025年2月南京共4个项目开盘或加推，共198套房源，去化率24%。可以参考的数据是2024年全年南京整体去化率为15%。
多名南京的房地产一线从业者表示，3~4月，南京楼市热度有望延续，已经做好了迎接楼市“金三银四”的准备。
作为诞生了“六小龙”的热点强二线城市，杭州楼市状况同样备受瞩目。
据杭州贝壳研究院数据，今年2月，杭州十区二手房共成交5977套，同比增长135%。新房方面，杭州1月份新房销售价格指数延续此前上涨态势，数据环比去年12月上涨0.3%。最引人注目的是，杭州申花板块核心位置的馥香园小区，最近一个月的带看量竟高达9000多次。该区域楼盘吸引了来自温州、台州、金华、义乌乃至外省的购房者。
不过，有杭州地产从业者告诉记者，杭州新房市场热度延续分化行情，热门区域或热门改善项目热销，而多数外围板块项目去化依旧缓慢。根据数据，主城区的去化周期仅为2.3个月，其中滨江区更是低至0.5个月；外围城区如临安的去化周期仍高达17.9个月。
土地市场率先发力
土地市场的冷热对于楼市同样起到重要风向标作用。开年以来，多个核心城市的土地市场不断升温。
2月20日，上海迎来2025年首场土地出让，共推出4幅地块，分别位于虹口、松江、浦东和奉贤四区，起始总价119.24亿元。虽然推出的地块数量不多，却吸引了17家房企参拍。值得注意的是，在这些房企中，既有招商、保利、华润、越秀等央企、国企，也有混合所有制企业金地和民企龙湖；除此以外，竞拍者中还出现了外资企业，比如2家来自新加坡的开发商——星狮地产和庆隆集团。
最终，4幅地块成功出让，总成交金额达到159.2亿元，整体溢价率超过33%。
其中，浦东新杨思地块及虹口瑞虹新城地块热度较高，参拍企业超5家。这两宗地块，也再次刷新了上海板块内的“地王”纪录。
2月28日，杭州迎来今年第4场土地出让，5宗涉宅用地总成交金额约64.8亿元，平均溢价率36%。至此，杭州2月土地出让收官，总成交金额179.5亿元。具体来看，2月，杭州4场土地出让共有14宗涉宅用地出让，有12宗溢价成交，其中10宗溢价率超过20%，最高溢价率达72.48%。
在4场土地出让中，“地王”频出。
大家房产在2月20日以10.83亿元拿下安琪儿地块，溢价率达54.04%，楼面地价约4.75万元/平方米，成为当时杭州第三个板块“地王”。仅仅5天，“地王”纪录就被打破，华润置地以26.17亿元总价，72.48%的溢价率拿下杭州城东新城地块，楼面地价接近5.7万元/平方米，成为新的板块“地王”。
克而瑞监测数据显示，截至2月25日，2月份全国300城经营性土地成交金额达917亿元，同比上升39%；平均溢价率达到13.4%，较1月上升了4.7个百分点，这也是自2021年7月以来土地平均溢价率首次突破10%。
“2025年开年以来，热门城市的土地市场保持着高热度。一些地块拍出高价，对市场情绪产生了积极影响。” 一名长三角地区的房企人士表示，当前政策宽松，只要不大幅涨价，大部分企业能在“小阳春”取得较好的业绩。
对于市场开年以来的回温态势，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为有几个原因：
一是得益于国家出台促进房地产市场止跌企稳的组合拳政策，从土地、市场、金融等方面，都有了实实在在的动作和变化，尤其是降低首付比例和购房贷款利率直接减轻了居民购房门槛与成本，效果显著。
二是各地因城施策，出台了多项鼓励居民住房消费政策，加大城中村改造货币化安置力度等，创造和释放了需求。
三是以DeepSeek、宇树科技为代表的中国科技企业惊艳世界，被认为是开启了新一轮产业革命的序幕，发展新质生产力必将带动中国经济进入全新发展阶段，春节后中国资产在国际资本市场大受欢迎，这些都增强了居民购房信心。因此，许多改善性客户正在抓紧置换，卖旧买新；不少刚需客户认为在三四月份“小阳春”到来之前下单，更具有性价比，带动了成交量。
值得注意的是，在全国两会政府工作报告中，对于2025年房地产相关工作着墨颇多，多次提到要“稳”，比如“稳住楼市股市”“更大力度促进楼市股市健康发展”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等。
“利好政策助力下，再加上房企推盘积极性加大，房地产市场有望延续回稳态势，核心城市可能提前出现‘小阳春’行情。”虞晓芬表示。
“政府工作报告内释放的积极信号有助于市场信心进一步恢复，短期‘小阳春’行情兑现的可能性非常高，热度有望超过去年同期。”上海中原地产市场分析师卢文曦也预测。
