01市场背景分析

楼市回暖信号

近期，深圳的二手房市场连续4个月成交量热，价格开始反弹。尽管有部分人对数据的真实性表示怀疑，但通过网签数据可以明显看出，市场正在逐渐回暖。

经济数据支持

货币量在连续跌了几个月之后重回正值，新增信贷13个月以来第一次转正，说明企业开始借款，购房需求增加。同时，出口依然保持高增长，财税方面也出现了显著改善。

政策影响

去年年底的两次重要会议已经为2025年的楼市定下了基调，目标是拉抬市场。随着地方专项债和存量土地的收购计划逐步落实，市场供应减少，进一步推动了房价的结构性上涨。

02当前市场现状

二手房市场

核心城市回暖：核心城市的二手房市场持续回暖；业主挂牌价不断上涨，市场活跃度同比上升7.6%。

优质房源表现突出：核心区域核心资产涨价，高端房源的环比涨幅达到66%，而刚需老破小的市场相对平稳。

新房市场

新小区户型选择：购房者发现新小区的户型选择还有空间，因此并不急于定下购买意向。

土地市场又活跃：年初的土地市场异常火爆，央企成为主要买家，溢价率不断攀升。

03购房建议

年轻人购房建议

核心区旧房子：对于首次购房的年轻人，建议选择核心区的旧房子，以后也容易置换。虽然房子条件可能一般，但离工作地点近，有利于节省通勤时间，更有利于学习和社交。

长期投资考虑：如果考虑长期持有，可以选择核心区的次新小户型，这类房子的流通性较好，未来价格预期也较高。

改善型客户购房建议

地段好的新房：对于改善型客户，非核心地段好的次新房也是一个不错的选择。不一定非要选择核心区的二手房，可以考虑其他地段的优质新房。

配套与品质：关注社区的配套设施和生活品质，选择能够提升生活质量的房源，居住舒心才是硬道理。

刚需购房建议

低价位入手时机：刚需购房者应抓住当前的低价位机会，选择地段和配套好的房子。资源稀缺性决定了这些房子在未来仍有增值潜力，当机立断不要犹豫。

捡漏策略：关注能捡漏的小区房，看小区的成交数据和带客量，小规模但高品质的小区容易被忽略，这些是潜在的捡漏机会。

自住购房建议

生活品质提升：自住购房者特别要关注城市空间、社区空间和室内空间的改善，配套、教育和产品的提升将显著提高生活品质。

避免盲目跟风：不要盲目追求低价抄底，应在趋势中买卖或置换；多看房，综合利率等关键因素做出决策。

04未来市场展望

降息周期的影响

当前处于降息周期，如果有长期持续的还款能力，且自己又是风险偏好型，现在应该是一个加杠杆购房的好时机。

土地供应与新房市场

近三年的土地出让量下降，导致新房供应持续走低。因此，现阶段要多看房，抄底或决定房价的关键因素可能是房贷利率。

限售房入市的影响

今年，二手房市场会出现大量前几年出售的限售房，这些房源过了5年的限售期，将集中进入二手市场，可能会一定程度拉低该区域市场价格。

05总结一下

抓住市场回暖机遇

当前楼市已经走出底部，回暖信号强烈。购房者应抓住这一机遇，根据自身需求来决策，选择合适的房源。

理性看待市场变化

市场是多维度多层次的，趋势变化是复杂的；购房者应理性看待市场数据和政策影响，结合自身情况做出适合自己的正确决策。

关注长期价值

无论是自住还是投资，购房者都应关注房产的长期价值，选择具有升值潜力的房源。

（通过以上分析和建议，希望能够帮助深圳的购房者在2025年做出明智的购房决策。）