2025年商业地产发展现状及前景分析

发展现状

市场整体形势：近年来，商业地产市场扩张节奏放缓，从大规模拿地的横向扩张模式转为存量物业改造提升的纵向发展模式。2024 年上半年，商业地产新开工面积进一步走低，开发投资完成额降幅虽有所收窄，但销售额降幅基本保持稳定，整体库存压力依然较大。

区域分化明显：一线城市群和成渝地区商业地产销售占全国比重快速上升，因这些地区商业开发和个人消费需求更为强劲；而三四线城市商业企业经营业务持续收缩，当地居民消费能力相对薄弱，国内主要商业地产参与者正快速退出三四线城市商业地产市场。

行业竞争加剧：购物中心、写字楼等商业物业供应量不断增加，市场竞争日趋激烈，同时还面临线上电商的冲击，不过线下实体店面的体验和服务优势仍难以替代。

投资偏好转变：据戴德梁行报告，长租公寓 / 服务式公寓最受投资者欢迎，其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。

影响因素

经济环境：全球经济增长和通胀下降，虽为商业地产带来一定稳定性，但增长可能低于历史水平。多数主要经济体通胀速度大幅下降，各国央行或更大幅放松货币政策，一定程度上影响商业地产市场。

政策支持：近期多部委密集释放积极政策信号，地方债化解、专项债用于收购存量商品房及土地储备等，有助于稳定房地产市场，为商业地产发展提供有利政策环境。

消费需求：居民消费仍处于筑底修复阶段，核心城市零售物业运营有望逐步企稳，但实体商业运营在电商冲击下仍面临挑战，不同业态表现分化。

技术创新：数字化转型、智能化应用等技术创新为商业地产带来机遇，提升运营效率和客户体验，推动行业发展，如数据驱动决策、智能化运营管理、虚拟现实与增强现实技术应用等。

发展前景

稳定与复苏趋势：戴德梁行认为，若影响宏观经济发展的主要问题得以解决，2025 年有望看到整体商业地产市场的稳定和复苏。

轻资产运营拓展：在资源紧张和竞争激烈背景下，轻资产运营模式将深化拓展，通过优化资源配置、降低运营成本、提高运营效率，推动商业地产可持续发展。

跨界融合常态化：随着市场变化，商业地产与体育、艺术等其他行业的跨界融合将成为新常态，为行业发展开辟新的模式，注入新活力。

专业商管公司崛起：专业品牌商管公司市场空间广阔，其通过提升运营管理能力、完善 “投融管退” 通道，利用大数据、人工智能等技术手段提高服务质量，将在市场竞争中脱颖而出。

特色与非标项目受青睐：在新消费时代背景下，特色类地产项目和非标商业项目将更受关注，通过聚焦 “特色”、打造差异化优势，满足消费者个性化需求，增强项目的经济活力和动力。