邓郁松：房地产市场回稳动能在增强丨对话2025

来源：中国房地产报 苗野丨北京报道

对话嘉宾：邓郁松

国务院发展研究中心市场经济研究所所长

随着相关政策的持续落实，住房需求潜力会进一步释放，房地产市场会进一步回稳。

“目前来看，房地产市场已初现止跌回稳迹象。”邓郁松表示。

邓郁松是国务院发展研究中心市场经济研究所所长，他近日接受中国房地产报记者专访时表示，从近3个月的楼市表现来看，市场出现积极变化，回稳动能在增强。

2024年，在政策“组合拳”施力下，房地产市场信心得以重塑。第四季度整体市场走出一条上升曲线，热点一二线城市的成交量有了明显同比提升，购房者入市的脚步更为坚决，百强房企销售明显好转，土地市场也释放了积极信号，头部房企竞相补仓，高能级城市“地王”频出。

展望2025年，“更加积极”的财政政策和“适度宽松”的货币政策，将为市场再度注入“强心剂”。房地产工作“稳”字当头，从中央到地方推出的一揽子存量增量政策也将继续发力提振市场信心，增加市场活跃度。

邓郁松表示，从市场调整幅度来看，房地产市场已具备止跌回稳的基础条件，政策效果是逐步显现的过程。前期密集出台的楼市政策成效更多体现在需求端，2025年针对供给端的“严控增量、优化存量、提高质量”的政策效果也将不断显现。

中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市”，对于这一定调怎么看？

邓郁松：自2024年9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列房地产利好政策密集出台，目前来看房地产市场已初现止跌回稳迹象。

从交易量来看，2024年10月和11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比正增长。从交易价格看，房价上涨的城市数量也在逐月增多。2024年11月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市增加10个至17个，二手房价格环比上涨的城市数量增至10个，比10月份增加2个。二手房市场也在持续升温，相关数据显示11月重点14城二手房成交13.23万套，环比上升14.72%，同比上涨29.38%。

中国房地产报：如何才能“稳住”楼市？

邓郁松：从市场调整幅度来看，房地产市场已具备止跌回稳的基础条件。

一是房价收入比处于历史低位。房价收入比是衡量购房支付能力的重要指标之一，对于判断房地产市场形势具有重要参考意义。从国际比较和我国前两次房地产市场调整情况看，在房地产市场调整到房价收入比的历史低位时，市场都会出现触底企稳。今年三季度全国的房价收入比处于1998年以来历年同期的低位，说明市场经过调整后，购房者的支付能力在改善，有助于需求释放，推动市场企稳。

二是房贷利率降至历史最低。2024年10月31日，中国人民银行发布2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，创有统计以来最低，同2021年四季度5.63%的贷款利率处于高位时相比，购房人在首付金额和月供金额不变的情况下，支付能力会提升20%以上。叠加契税、增值税等政策的优化，进一步降低了交易环节的成本，有利于促进交易量的企稳。

三是租金回报率开始超过无风险利率。根据市场机构统计，从2024年6月开始，Wind百城租金回报率开始超过十年期国债收益率，持有和购买房产的吸引力增强，有利于推动市场进一步企稳。

从市场潜力看，随着市场预期的改善和市场回稳信号的增强，在市场下行期积压的需求会重新释放，将进一步推动市场止跌回稳。

从政策环境看，2024年9月26日中央政治局会议以来，各部门各地方持续优化落实相关政策，居民购房限制性措施大幅度减少、贷款利率和税费负担等均降至历史低点，居民购房的政策环境处于历史最好时期；土地和存量房收购、房企融资等方面的政策措施对改善市场供求关系和房地产企业的资金紧张状况也将带来积极影响。

一系列政策的落实将持续改善房地产市场发展环境，市场止跌回稳的局面会不断稳固，并为推动构建房地产发展新模式，实现房地产市场平稳健康高质量发展奠定基础。

中国房地产报：您怎么评判2024这一年来房地产行业的发展？对于2025年房地产市场有什么预判？

邓郁松：2024年9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，之后各部门打出一套存量增量政策叠加的“组合拳”，包括 “四个取消、四个降低、两个增加”，随着政策效果逐步释放，从近3个月的表现来看，房地产市场初现止跌回稳的迹象。销量变化反映了市场的活跃度与消费者的购买意愿，当销量上升时，通常意味着市场需求增加，购房者对未来信心增强，房地产市场回稳动能在增强。

中央经济工作会议提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作；推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，为做好2025年相关工作指明了方向，随着相关政策的持续落实，住房需求潜力会进一步释放，房地产市场会进一步回稳。