肇庆酒店转让最新信息 202515期｜酒店转让平台

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一、区域分布特征

1.端州区集中中高端项目

作为肇庆主城区，端州区的酒店资产呈现两极分化特点：4A景区内公寓项目月租高达20万/月（300万转让费），独栋中端酒店月租5万（150万转让费）。区域内存在星湖景区核心资产与普通城区资产的分层竞争格局。

2.鼎湖区景区资源溢价显著

鼎湖山景区门口的中端酒店项目转让费高达248万（月租6.8万），对比同区非景区项目（88间房8万月租/200万转让费），景区区位溢价率达24%。但需注意景区流量季节性波动风险。

3.四会市呈现高性价比标的

四会独栋中端酒店（144间/12227㎡）以13万月租+零转让费的组合最具投资吸引力，每间房月均成本仅902元，显著低于端州景区项目2000元/间的成本线。

二、成本收益模型对比

（单位：元/间/月）

（*按3年经营周期折算）

三、市场结构性机会

1.经济型酒店升级窗口期

端州区现存经济型酒店（48间3万月租）与中端酒店（84间5万月租）的坪效差距达67%，存在改造升级空间。按现行租金，改造后每增加10元/间夜房价即可覆盖升级成本。

2.景区与非景区资产套利空间

鼎湖景区内外酒店单房成本差达28%，但需警惕：景区项目淡季出租率可能跌破50%，而城区项目稳定性更高。投资者需建立动态收益模型进行风险评估。

3.长租公寓转型可行性

端州景区公寓高达4500㎡的规模具备改造为服务式公寓的潜力。当前20万月租对应坪效44.4元/㎡/月，低于广佛都市圈同类项目60-80元水平，存在价值提升空间。

四、风险预警

1.高杠杆陷阱：鼎湖某项目248万转让费需41个月租金才能回收，远超行业24-36个月的合理区间

2.证照风险：五证齐全项目溢价明显，四会90间客房项目142万转让费包含证照合规溢价

3.区域供给过剩：端州区酒店客房总量已达232间，需警惕同质化竞争

五、投资建议

1.稳健型投资者：优先考虑四会零转让费项目，控制初期投入风险

2.机会型投资者：关注鼎湖景区项目淡旺季价差运营，建议采用"基础租金+收益分成"谈判策略

3.增值型投资者：重点考察端州景区公寓改造可能性，测算品牌化运营后的溢价空间

结语：

肇庆酒店资产市场呈现明显的区域梯度和产品分化，既有低至0.9万/月的社区型物业，也有瞄准旅游消费升级的景区资产。投资者需结合自身资金实力、运营能力及风险偏好，在租金成本、区位价值、改造空间三者间寻找最优平衡点。当前市场环境下，控制前期投入、聚焦运营提升的轻资产策略更符合市场理性。

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