长租公寓与酒店地产逆势增长：酒店改公寓成新风口？

来源：商业地产招商平台指点网

当传统酒店业还在为入住率发愁时，长租公寓却悄然“逆袭”。一边是酒店价格战愈演愈烈，另一边却是长租市场“一房难求”。这背后，是年轻人租房观念的转变，还是资本嗅到了新商机？

酒店改公寓，为何成了香饽饽？

“国庆假期住客寥寥，但长租订单排到了年底。”上海某酒店老板坦言。数据显示，2024年上半年全国酒店平均入住率下滑2%，房价降了4%。但长租市场却势头火热——重点10城成交环比涨7%，成都、武汉等城市增幅超10%。

不少酒店干脆“改头换面”：静安宾馆将126间客房改为62套高端公寓，月租3万仍被抢租；深圳一栋办公楼被万科改造成204套公寓，开业即满房。就连外资也来“凑热闹”——铁狮门6亿收购上海酒店改公寓，计划明年推出300套房源。

资本“抄底”，政策“撑腰”

资本早已闻风而动。2022年上海长租公寓大宗交易额同比暴涨264%，2023年再创新高至72亿元。建行与万科成立300亿租赁基金，连全球地产巨头博枫也下场收购项目。政策更是推波助澜：保租房公募REITs试点落地，租金回报率预期达6%-8%。北京、深圳等地推出40万套保租房计划，租金低于市场价。企业算盘打得响——长租公寓抗周期性强，出租率常年超90%，远胜酒店和写字楼。

年轻人“住得好”比“买得起”更重要？

“拎包入住、管家服务，谁还愿意找中介合租？”一位95后白领说。调查显示，长租公寓主力客群是毕业生和职场新人，占比超六成。他们更看重品质和便利——健身房、共享厨房成标配，甚至能“按月续租”。企业也摸准需求：魔方公寓全国出租率保持90%，华润有巢等项目租金低于周边。反观传统酒店，装修老旧、服务单一，自然难敌“长租诱惑”。

长短租“混搭”，赚钱还能这么玩？

长租公寓真能赚钱？万科泊寓试水“长短租结合”，短租占比最高达40%，年收入多赚14.2个月租金。深圳某公寓测算，纯年租收入734万，加入短租后飙至1068万。但玩法也有门槛——短租需匹配酒店级服务，运营成本陡增。业内提醒：短租比例最好控制在30%以下，别轻易尝试“日租模式”。

未来：酒店和公寓边界越来越模糊？

酒店改公寓只是开始。专家预测，综合体将融合酒店、长租、商场等业态，满足多元需求。政策也在加码：北京、上海出台租赁条例，严控“租金贷”“甲醛房”乱象。资本更看重长期——仲量联行数据显示，投资者对长租回报率预期稳定在4.5%-5.5%。

酒店业的寒冬，或许是长租公寓的春天。当“住”的需求从“一夜停留”变为“长期生活”，这场转型才刚刚拉开序幕。

（本文信息来源于商业地产招商平台指点网整理发布，部分案例援引自上市公司公告及行业研报）