2025年写字楼市场分化与转型压力

来源：写字楼出租平台指点网

一、写字楼市场现状

1．空置率攀升

写字楼市场如今咋样？先看看空置率。截至 2024 年底，一线城市情况不妙。北京写字楼整体空置率约 22%，核心商圈如 CBD 和金融街 15% - 18%，新兴商圈像丽泽、通州超 30%，这意味着每 5 间就有 1 间空着。深圳也不乐观，空置率达 23.5%，创近十年新高，核心区域 18% - 20%，新兴区域 25% - 30%。上海部分区域空置率也在上升。二线城市同样面临压力，不少城市空置率超过 20%。大量写字楼空着，开发商能不着急吗？

2．租金下探

租金也在下滑。2024 年，北京优质写字楼租金均价 350 - 380 元/平方米/月，同比降约 1.8%，和疫情前比，累计下滑超 10%。深圳这边，核心区租金有差异，福田 CBD 平均 400 元/月，顶级楼盘 600 元/月以上；南山后海 350 元/月左右。但前海、龙华、宝安等区域，租金降至 180 - 250 元/月。不同区域租金差距大，新兴区域为吸引租户，只能降价。这租金一降再降，市场压力可见一斑，后续又会如何发展呢？

二、市场分化加剧

1．区域分化

写字楼市场区域分化明显。就拿北京来说，国贸、金融街等核心商圈，在租金和空置率方面，和通州、丽泽等新兴区域截然不同。核心商圈凭借成熟配套、便捷交通和优质资源，对企业吸引力大。即便市场整体低迷，这里租金依旧相对坚挺，空置率也较低，2024 年底维持在 15% - 18% ，部分优质楼盘租金还有小幅上涨空间。而新兴区域，由于配套尚不完善、交通不够便利等因素，空置率高，像丽泽、通州突破 30%。为吸引租户，租金只能一降再降。这种区域分化，让核心商圈“强者愈强”，新兴区域努力追赶，未来差距能否缩小？大家都在观望。

2．业态分化

不同行业对写字楼需求差异大，导致业态分化。金融、科技、文化传媒等行业，对写字楼品质、地段、配套要求高，倾向于核心商圈的高端写字楼。这些行业企业实力强，能承受较高租金，追求形象与效率。比如深圳南山后海，科技企业扎堆，租金 350 元/月左右。传统制造业、服务业等行业，对写字楼要求没那么高，更看重成本，多选择新兴区域或租金较低的写字楼。这就使得写字楼市场出现两极分化，高端写字楼受部分行业青睐，中低端写字楼面临较大去化压力。如此业态分化，后续会怎样演变？值得关注。

三、转型压力凸显

1．供需失衡压力

写字楼市场供应和需求矛盾大。一方面，供应过剩。2025 年，北京将新增超 60 万平方米写字楼，其他城市也有不少新项目。另一方面，需求疲软。经济环境不确定，企业扩张谨慎，大面积租赁需求少。这一矛盾迫使写字楼市场转型。开发商不能再盲目盖楼，得考虑市场需求。比如根据不同行业、企业规模，提供多样化办公空间。运营者也得提升服务，优化配套，提高写字楼竞争力。不然，空置率高、租金低的状况难改变，转型迫在眉睫，市场能否成功转型？大家拭目以待。

2．新兴办公模式冲击

远程办公、共享办公等新兴模式，给传统写字楼市场带来冲击。远程办公让企业减少对实体办公空间依赖，不少员工在家就能高效工作。共享办公灵活、成本低，受初创企业和小型团队欢迎。传统写字楼市场得应对这些冲击。一些写字楼推出灵活租赁方案，租期可长可短。还有的打造共享空间，提供会议室、休闲区等，满足租户多样化需求。但转型不易，传统写字楼如何在新兴模式冲击下，找到新定位和发展方向？这是摆在面前的难题。

3．政策引导方向

政府为促进写字楼市场转型，出台不少政策。优化土地供应结构，控制写字楼新增建设用地，避免盲目开发。鼓励存量改造，比如将老旧写字楼改造成公寓、创意园区等，提高土地利用效率。还给予税收优惠、资金支持等政策，降低企业改造成本。这些政策为写字楼市场转型指明方向。开发商和运营者得抓住机会，积极响应政策。通过改造升级，让写字楼更符合市场需求。在政策引导下，写字楼市场能否迎来新转机？值得期待。

（本文信息来源于写字楼出租平台指点网整理发布，部分案例援引自上市公司公告及行业研报）