外资加速抛售内地商业地产：一场没有终点的撤退？

来源：商业地产交易平台指点网

“卖不动了”——这或许是当下商业地产持有者最直接的感受。  

外资正在以惊人的速度撤离中国商业地产市场。根据最新数据，2024年外资净抛售额达112亿美元，连续四年呈现“只出不进”的态势。黑石、贝莱德等国际巨头今年更是加速套现，连上海陆家嘴的黄金地段办公楼都要打七折才能脱手。这场撤退潮背后，究竟藏着怎样的信号？  

一、写字楼成了“重灾区”  

空置率20%、租金暴跌30%——这不是某个三四线城市的惨淡数据，而是北京、上海一线城市核心商务区的现实。以北京国贸、上海陆家嘴为例，外资企业曾是撑起租金的主力军，如今却纷纷收缩业务甚至关闭办公室。德意志银行、麦肯锡等公司所在的北京中央商务区，空置率从2019年的10%飙升至2024年的21%。  

问题来了：外资跑了，谁来接盘？  

中资企业看似在填补空缺，但需求远不及供应。即便国企和互联网公司扩大租赁面积，一线城市甲级写字楼的空置率仍被预测将在2025年突破25%。更讽刺的是，当年外资高价买入的物业，如今大多被国资背景企业低价接手——例如黑石将大湾区物流项目卖给平安保险，贝莱德把上海办公楼甩给渣打银行。  

二、外资为何“断臂求生”？  

表面看，租金收益与融资成本的倒挂是直接诱因。北京、上海的写字楼租金收益率仅5%，而银行贷款利率却高达7%。持有即亏损，谁还愿意当“冤大头”？但深层原因更复杂：  

1. 全球经济“避险模式”开启  

中美贸易摩擦、地缘政治紧张，让外资企业对中国市场的盈利预期大幅下调。跨国公司利润连续三年下滑，2024年工业外资企业利润再降1.7%。与其硬撑，不如套现回血。  

2. 商业地产供需彻底失衡  

疫情后远程办公普及，企业对办公空间的需求锐减。但供应端却因早年的疯狂建设持续放量。以上海为例，2024年新增写字楼面积是需求量的两倍，租金怎能不跌？  

3. 人民币资产吸引力下降  

过去外资涌入的逻辑是“赚租金+赌升值”，如今人民币汇率波动加剧，资本更倾向流向收益稳定的欧美市场。就连中东财团也开始转投日本房地产。  

三、历史总在重复上演？  

外资抛售中国地产并非新鲜事。2014年李嘉诚家族撤离上海、北京物业时，市场同样震动；2012年铁狮门低价抛售上海地王项目，外资全年投资额腰斩。但这次的不同在于：撤退规模更大，且看不到反弹迹象。  

十年前，外资抛售后总有中资高价接盘，甚至出现“外资低价买入、翻倍转手”的暴利神话。如今接盘者却不得不面对“烫手山芋”——上海某外资抛售的写字楼，即便降价30%仍无人问津，最终只能抵押给银行抵债。  

四、商业地产崩盘会拖垮住宅市场吗？  

房地产行业有个传导链条：商业地产冷→开发商资金链紧张→降价抛售住宅回款→购房者观望→住宅价格下跌。目前，商业地产已进入“价格下跌—空置率上升—租金再跌”的恶性循环。若持续蔓延，住宅市场恐难独善其身。  

更值得警惕的是，这场抛售潮可能演变成信心危机。当黑石、贝莱德等“聪明钱”集体离场，中小投资者只会逃得更快。  

撤退潮何时见底？  

外资的答案很明确：等租金和售价企稳再回来。但现实是，一线城市写字楼租金预计2025年再跌6%，二线城市空置率可能冲上34.8%。这场调整远未结束，而它的终点，或许正是中国房地产真正触底的时刻。  

当最坚定的持有者都选择逃离，市场还剩多少耐心？

（本文信息来源商业地产交易平台指点网整理发布，部分案例援引自上市公司公告及行业研报）