零售物业受益消费提振政策 商业地产投资成交额占比上升至14.85%

来源：商业地产交易平台指点网

根据戴德梁行发布的报告，2024年中国内地大宗交易市场中，零售物业等商业类项目的投资成交额占比从2023年的10%上升至14.85%，且这一增长趋势在2025年仍将延续。这一变化主要得益于消费提振政策的推动以及商业地产市场的结构性调整。以下是具体分析：

1. 消费提振政策驱动零售物业升级

2024年政府工作报告将“提振内需”列为年度首要任务，通过政策引导消费场景迭代升级，例如公募REITs扩容至消费基础设施领域，完善了零售物业“投融管退”闭环，增强了投资者信心。

消费者对体验式消费的需求（如社交、品质、个性化）推动零售物业向“情绪价值”转型，例如上海Jellycat CAFÉ限时店、泡泡玛特销售额突破百亿元等案例，印证了消费业态从功能向情感共鸣的转变。

凯德中国信托2024年财报显示，其零售物业出租率稳定在98.2%，客流同比增长8.7%，租户销售额增长2%，显示运营效率提升与消费回暖的直接关联。

2. 公募REITs与外资加码激活投资

消费基础设施被纳入公募REITs试点后，零售物业大宗交易活跃度显著提升。例如，北京2023年零售物业成交金额较前一年实现数倍增长，投资型买家占比达71%。

外资企业持续看好中国市场，70%的消费类外企计划2025年追加在华投资，推动零售物业成为跨境资本布局的重点领域。

3. 区域市场分化与核心城市表现

北京等一线城市零售物业率先回暖，2023年四季度市区空置率降至5.9%，租金环比上涨0.6%-1.2%，头部项目租金预计2024年同比上涨2.3%。

一二线城市集中了新增商业项目，但开发商更倾向于改造存量资产（如老旧商场升级为餐饮街或新概念超市），以应对消费需求变化并提升资产价值。

4. 结构性挑战与机遇并存

尽管零售物业投资占比提升，但2024年整体商办用房开发投资额同比下降12.1%，显示市场仍面临信心不足和供给过剩压力。

未来商业地产需通过业态优化（如社区商业、线上线下融合）和运营创新（如ESG实践）提升竞争力，例如“15分钟城市”概念和萌宠商业等新兴模式成为趋势。

零售物业的复苏是消费政策、金融工具创新与市场需求升级共同作用的结果。随着消费基础设施REITs的扩容和外资持续加码，零售物业的投资占比有望进一步增长，但需警惕区域供应过剩和租金压力等风险。企业需通过精准定位消费需求、优化资产运营效率来把握结构性机遇。

（本文信息来源商业地产交易平台指点网整理发布，部分案例援引自上市公司公告及行业研报）