来源:商业地产交易平台指点网
一、640万平方米!谁在疯狂盖楼?
2025年,中国一二线城市的写字楼市场迎来“大爆发”。根据世邦魏理仕最新报告,全国主要一二线城市将新增640万平方米的办公楼供应,同比激增70%。这是什么概念?相当于一年内新增近1000个标准足球场大小的办公空间!
但问题来了——这么多楼,谁来租?企业真的需要这么多办公空间吗?
二、一线城市“缺核心”,二线扎堆盖楼
1. 一线城市:核心区一房难求
北京、上海、广州、深圳的新增供应看似热闹,但核心商务区却“几乎断供”。未来三年,一线城市核心区新增供应仅占总量5.5%,上海的南京西路成了“独苗”。想挤进核心区?难上加难。
反观非核心区,供应量猛增。比如广州,2025年预计新增超100万平方米,但大部分集中在琶洲和金融城等新兴区域。这些地方租金低、性价比高,成了中小企业的“避风港”。
2. 二线城市:五年峰值来了
二线城市更“疯狂”——武汉、成都等6个城市新增供应达290万平方米,同比暴涨131%。成都金融城、杭州钱江新城等地标项目扎堆入市,直接拉满供应量。可企业是否愿意买单?数据显示,二线城市需求增速远低于供应,空置率压力肉眼可见。
三、供应激增的背后:产业升级还是盲目扩张?
1. 新产业催生新需求
人工智能、工业机器人、集成电路等高景气行业,成了写字楼市场的“救星”。比如DeepSeek等AI企业火爆,直接拉动硬件设备和办公空间需求。消费领域也不甘示弱,教育、医疗企业扩张,加上政策刺激,让市场有了“新故事”。
2. 自用需求撑场子
企业自建总部成了“去化主力”。2024年,广州约25%的净吸纳量来自企业自购或自建。互联网大厂、科技巨头“圈地盖楼”,既为品牌形象,也为控制成本。但这种需求能持续多久?
四、空置率26.7%!租金还要跌多久?
供应激增的代价,是空置率攀升。预计2025年全国写字楼平均空置率将达26.7%,租金继续下跌。广州、深圳等城市租金已连年下滑,2024年广州平均租金同比跌7.5%。
租户的算盘:搬还是不搬?
企业现在精打细算——要么缩面积、降成本,要么升级到性价比更高的新楼。世邦魏理仕调查显示,46%的企业扩租面积控制在10%以内,超30%的租户优先考虑交通和配套。业主想留住客户?光降价不够,还得拼服务、拼硬件!
五、未来:是泡沫还是机遇?
1. 投资风向变了
大宗物业交易额预计增长5%-10%,险资、政府平台等“新玩家”入场。核心资产和长租公寓成香饽饽,比如一线城市的高标物流园、区域型购物中心。
2. 政策能救市吗?
降息、消费补贴等政策陆续出台,但企业扩张仍谨慎。世邦魏理仕直言:“人员扩编和资本投入的反弹,还得看盈利预期”。
写字楼市场的“冰与火”
一边是供应狂飙,一边是需求疲软,写字楼市场正经历“冰火两重天”。640万平方米的新增供应,究竟是产业升级的必然,还是盲目扩张的泡沫?答案或许在2026年——当供应节奏放缓至年均500万平方米时,市场能否喘过气来?
(数据综合自世邦魏理仕、仲量联行等机构公开报告)
(本文信息来源商业地产交易平台指点网整理发布,部分案例援引自上市公司公告及行业研报)